降价40万才脱手!无锡房价真的崩不住了!

降价40万才脱手!无锡房价真的崩不住了!

时间:2020-03-20 09:49 作者:admin 点击:
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文/杨荣

01、

昨天一条新闻刷屏了社交圈:

业内人士预计,规模房企四季度降价或成趋势,通过降价促销抢收业绩,加速项目去化。

近期无锡的各个项目明里或是暗地的通过 特价房源、工抵房源、内部员工价 等名目去变相降价的行为,也是屡见不鲜了。

另外,近期的二手房市场上,也时不时就会冒出一些没有“底线”的房源。

何谓没有底线?就是说这些房源的价格,让人大跌眼镜。

部分二手房源给出价格,在9月份之前,简直是不敢想象的。

最近也看到多家地产媒体号拿二手房价格明显松动,议价空间明显加大的例子拿出来讨论。

其实,对于不怎么关注二手房市场的我,并没有特别深刻的体会。

昨天晚上,偶然打开一直处于屏蔽状态的某母婴买手群,看见了一段有趣的聊天内容。

大概内容是说,某群友去年看中了一套200平左右的大平层,当时想把价格往下压10万,房主没有同意,遂作罢。

这阵子突然想起来这档子事,回头又问了下中介那套房子卖了没有。

中介回答说,后来降价40万出手了。

当初降10万不肯卖,如今降40万才脱手。不得不说,人生的大起大落,实在是太刺激了。

而换个角度去看,当一个本来纯粹的母婴类买手群,都开始去热烈的讨论房价的松动下跌时。

事实情况会不会更糟?也就由此可见一斑了。

02、

目前,对我们而言,不得不去正视的一个问题是,由于近几年无锡人口流入情况不容乐观,而无锡如今各个板块新开盘的项目都已改善项目居多。

无论是板块内部的改善需求,还是整个城市内部的改善需求。总而言之, 无锡的房地产市场,其实已经逐步进入一个资金层面上的相对闭环。

目前无锡市场的真实情况是, 置换的需求,大于了首次置业的需求。

坦率的说,按照无锡目前的房价情况,在不是卖旧换新的前提下,能够轻松拿出一套房子首付的群体,已经被这几年市场的“大跃进”消耗的所剩无几了。

也就是说,目前无锡市面上大批量的在售新房,甚至是部分品质较高或者户型较大的改善型二手次新房,每一套房源成交的背后,往往都需要二套甚至更多的二手房买卖换手作为支撑。

而现在的问题是, 没有足够的新献血液(新流入人口)带着增量资金入场。

而这一事实,在市场上行的阶段,被繁华喧嚣声所掩盖了,没有多少人去关注这个着实很重要的问题。

而当如今市场进入震荡甚至偶有下滑的时候,没有增量资金所引起的负面效应,就体现的越发明显。

03、

事实上,对于大部分城市而言,抛开极小部分可以动辄一掷千金买买买的顶级阶层以外,购房的这个链条,都是一样的。

大部分因为改善需求,去购买新房的人们,都需要先将手头已经持有的一套或是多套老房子卖出,拿到了卖房款,才有能力去置换他们心中瞩意的新房。

从首次置业,到首次改善,再到终极改善。如果顺利的话,大部分人的一生,都会经历这三个阶段。

无论是北京、上海、深圳还是武汉、成都、郑州,甚至是隔壁的苏州。

它们的人口流入增量,都是有保障的,所以它的这个买房链,可以始终相对顺畅的在流转。

而无锡的问题在于,本地人大多人手一套甚至多套老房子。

毋庸置疑的是,无锡的置换需求是足够大的。

但问题是,置换下来的房子,谁来接盘呢?

人口流入的不足事实,对无锡房地产市场的内部的循环体系而言,无异于是釜底抽薪的,也是相当致命的。

04、

而我的这一想法,也在近期我与滨湖区某高端项目营销人的一次对话中,获得了肯定。

这位营销人所在的楼盘,在我心目中,位置不可谓不好,品质也不可谓不高。

从外功到内功,在无锡市场上都属优质。

但是,开盘成绩并不理想。

与他探讨其中道理。他告诉我说:“其实并不是没有意向客户,只是不少的意向客户,都需要卖掉手中的房子,才有钱来付首付。”

“而基于我这个项目的价格,你也知道的,有的甚至需要卖个两三套房子才行,这里面的周期太久了,不确定因素也太多。”

“所以我也只能跟他说,没事,等你卖掉了再来,反正我这个项目一时半会也卖不完,放心好了。”这位营销的话无不调侃。

但事实情况是,部分意向客户需要置换掉的房子,挂出去一两个月了,要么无人问津,要么价格谈不拢,想要快速成交,只有降价,而且降价幅度还不低。

其实,近期无锡新开的大部分楼盘,开盘成绩都不理想。

当然这其中的因素很多,比如项目位置不理想、定价策略不合理,又或者项目户型结构及配比有待商榷等问题。

但是,增量资金的不足,导致的城市内部整体流动性上的不足,才是震荡市和下行市当中,最根本和致命的问题。

其实回想一下,无锡这么多年来,一直面临着人口流入不足的严峻挑战。

毕竟,哪怕14~16年那波房价大涨,起到推动作用的也并不是流入的人口,而是苏州上海的炒房客啊。